Как сделать, чтобы квартиру получил только один наследник: 4 варианта, если завещание не поможет
Вероятно, для кого-то это будет новостью, но завещание действительно может не справиться с задачей передать наследство только тому, кого человек желает сделать своим наследником.
Проблема кроется в обязательных наследниках, от которых закон по-прежнему не отказывается и гарантирует им долю в наследстве даже при наличии завещания в пользу другого человека.
В число таких привилегированных наследников входят нетрудоспособные дети, родители, супруг наследодателя, а также другие иждивенцы, которые жили вместе с ним (ст. 1149 ГК РФ).
Поэтому, если есть угроза, что в будущем на наследство будет претендовать совсем не желательный, но обязательный наследник, стоит рассмотреть другие варианты передачи дорогостоящего имущества — прежде всего, недвижимости (квартиры, дома и т. д.).
Наиболее предпочтительный способ — это заключение договора, по которому наследодатель сможет не просто передать свое имущество выбранному наследнику, но и получить от него что-то взамен.
Формально в эту схему укладывается наследственный договор. Он недавно появился в нашем законодательстве и позволяет наследодателю возлагать на своих наследников определенные обязательства (в частности, обеспечить ему пожизненное материальное содержание).
Однако наследственный договор, так же как и завещание, бессилен против правила об обязательной доле в наследстве.
Поэтому в числе наиболее надежных вариантов, как передать недвижимость только одному наследнику в обход обязательных, по-прежнему лидирует договор ренты (о пожизненном содержании с иждивением — ст. 601 ГК РФ).
Он позволяет не только избежать обязанности выделять обязательную долю иждивенцам, но и:
- во-первых, обеспечить наследодателю пожизненный уход и содержание (в договоре обязательно прописывается минимальная сумма ежемесячного обеспечения),
- во-вторых, намного повышаются шансы отстоять решение наследодателя в суде, если вдруг найдутся недовольные родственники.
В отличие от завещания (когда завещателя нет в живых на момент возникновения споров между наследниками — а значит, нельзя проверить истинность его намерений), договор ренты исполняется сразу, при жизни наследодателя (право собственности на недвижимость переходит к выбранному им человеку — плательщику ренты).
Поэтому в случае конфликта он сможет лично подтвердить свое решение в суде,
- в-третьих, при том, что наследодатель перестает быть собственником недвижимости, он не лишается права контролировать ее: без его согласия плательщик ренты не может ни продать ее, ни подарить кому-то, ни заложить (ст. 604 ГК РФ).
Однако не во всех ситуациях договор ренты можно использовать. Например, если нужно передать квартиру супругу, рента не только не поможет, но даже, наоборот, навредит.
Есть примеры в судебной практике, когда договор ренты, заключенный между мужем и женой, признавали недействительным. Во-первых, рента — возмездный договор.
Значит, и квартира, полученная супругом, будет принадлежать не ему лично, а станет совместной собственностью обоих супругов.
А во-вторых, по закону отношения между супругами основываются на взаимопомощи (ст. 31 СК РФ). Поэтому суды признают, что договор ренты между супругами противоречит смыслу супружеских отношений, и отменяют его.
А если еще выяснится, что супруг вовсе не исполнял договор ренты, а заключил его специально, чтобы не делить квартиру с наследниками, его и вовсе могут лишить наследства (например, Волгодонский р-й суд Ростовской обл, дело №2-198/2019).
Оптимальным для супругов будет брачный договор, согласно которому квартира переходит в личную собственность мужа или жены (ст. 40 СК РФ).
Взамен можно предусмотреть какие-то встречные обязательства в пользу второго супруга (например, передать какое-то другое имущество в собственность или платить пожизненно определенную сумму в случае развода).
Если нужно передать квартиру детям, договор ренты также сомнителен в силу вышеупомянутой позиции судов.
Согласно ст. 87 СК РФ трудоспособные совершеннолетние дети обязаны содержать своих нетрудоспособных нуждающихся в помощи родителей и заботиться о них.
Поэтому нет уверенности в том, что договор ренты между родителем и взрослым сыном или дочерью устоит в суде в случае спора.
Из надежных вариантов остается только один вариант — договор дарения. Чтобы дарителю при этом защититься от возможного выселения, в договор можно включить обязательство одаряемого предоставить дарителю право пожизненного пользования этой квартирой.
Налог с недвижимости, полученной ребенком в дар от родителя, не взимается.
Подведя итог всему вышесказанному, отметим, что какого-то универсального способа передачи наследства лишь одному наследнику, к сожалению, нет: каждый конкретный случай нужно рассматривать отдельно и выбирать для него наиболее оптимальный вариант.
Автор статьи: Ирина Сивакова, кандидат юридических наук.
